Jak kupić nieruchomości bez pieniędzy

Wykonawca Lex Levinrad

Przez lata słyszałem wiele pytań od studentów o tym, czy rzeczywiście możliwe jest zakup nieruchomości bez pieniędzy.

Najczęstsze pytania, które otrzymuję są od brokerów hipotecznych i realistów. Ponieważ brokerzy hipoteczni są według definicji przeszkoleni do finansowania pożyczki opartej biura nieruchomości opole na wymaganiach bankowych, takich jak 20% zniżki płatności, to według definicji nic innego wydaje się być poza zakresem ich możliwości.

To było moje doświadczenie, że wielu profesjonalistów nieruchomości nie wydaje się zrozumieć koncepcji żadnych transakcji pieniężnych.

Co jest bez pieniędzy?

Po pierwsze, definicja braku pieniędzy nie oznacza braku pieniędzy. To po prostu nie oznacza, że twoje pieniądze spadają. Może to być pieniądze wujka Boba, pieniądze sprzedawców lub pożyczka od ciotki Sally. Może to być również linia kredytowa, prywatny inwestor, pożyczkodawca ciężkich pieniędzy lub ktokolwiek inny w tej kwestii. Bardzo ważne jest zrozumienie tego pojęcia.

Teraz, gdybyś kupił dom i obniżył 20% pożyczki od swoich krewnych, to kupiłbyś dom bez pieniędzy. Można go nazywać 100% finansowaniem lub cokolwiek chcesz nazywać. W odniesieniu do tego, co dotyczy banku, obniżasz 20%. Jednak istnieje problem z tym, że jak wiele brokerów hipotecznych powiedzieć, banki chcą wiedzieć źródło funduszy. Kiedy zobaczą, że pieniądze są pożyczane i że masz „bez skóry” (twoje własne pieniądze) w transakcji, to odrzucą pożyczkę.

Co jest więc inwestorem, który nie ma gotówki, aby dotrzeć do tego problemu? Rozwiązaniem jest pożyczanie wszystkich pieniędzy, aby kupić dom za gotówkę. Jeśli pożyczasz od wujka Boba wszystkie pieniądze, to możesz być kupującym gotówką. Kupujący gotówką są dziś bardzo rzadkie, a jeśli jesteś kupującym gotówką, to możesz kupić nieruchomości REO należące do banku z znaczącą zniżką na wartość rynkową.

Using Other People Money

Ale wujek BOB nie będzie czuć się komfortowo pożyczając ci pieniądze, aby kupić dom, chyba że istnieje znaczna bezpieczeństwo dla niego. Ponieważ banki pożyczają pieniądze na pożyczkę do wartości (LTV) w stosunku do 70% – Wujek Bob może być szczególnie ostrożny i zgadza się pożyczyć pieniądze tylko na 60% LTV. Czy jest to dla niego ryzyko? Jest to mniej ryzykowne niż konwencjonalne hipoteki finansowane przez banki. Dlaczego jest to mniej ryzykowne? Po pierwsze, konwencjonalne banki pożyczki na podstawie wniosku hipotecznego, oceny kredytowej i oceny. Ale wujek Bob jest nieco mądrzejszy od przeciętnego banku. W rzeczywistości może udać się do nieruchomości i sam ją sprawdzić. W końcu, jeśli nie zapłacisz mu, to on będzie dostać nieruchomość, ponieważ ma pierwszą hipotezę.

Więc wujek Bob będzie musiał mieć wystarczająco dużo wiedzy na temat nieruchomości, aby czuć się komfortowo, że jeśli nie zapłacić mu, a on dostaje swój dom, że będzie miał umowę. Wujek Bob będzie robił własne komiksy i nie będzie polegał na uzdrawiającym. Wujek Bob będzie spędzać dni, a nawet tygodnie, badając nieruchomość w porównaniu do 30 minut, które urzędnik pożyczki państwowej patrzy na plik. Jeśli wujek Bob jest przekonany, że Twoja transakcja jest dobra, to on będzie pożyczać pieniądze. Jeśli zapłacisz mu 10% odsetek, a bank tylko zapłaci mu 2% to wujek Bob zarobi więcej pieniędzy pożyczając na nieruchomości w porównaniu do posiadania jego pieniędzy w banku. Jeśli wujek Bob wykonał swoje prace domowe, to będzie finansował tylko umowę o 60% LTV lub mniej. Co to znaczy, jest to, że jeśli myśli, że dom kosztuje 100 000 dolarów, pożyczy ci tylko 60 000 dolarów i nie więcej.

Twoim wyzwaniem będzie znalezienie domu o wartości 100 000 dolarów, który można kupić za 60 000 dolarów. Bycie kupującym gotówką sprawi, że twoja praca będzie znacznie łatwiejsza, ponieważ 99% kupujących, którzy konkurują z tobą, będzie szukać hipoteki. Obecnie bardzo trudno jest uzyskać coś innego niż pożyczkę FHA lub VA. Kupujący gotówką mogą kupować nieruchomości bezpośrednio od banków za mniej niż 50 centów w dolarze. Jest to okazja raz w życiu.

Zacznij więc szukać wujka Boba lub kogoś, kogo wiesz, że ma pieniądze. Następnie, jak tylko masz inwestora w górę, zacznij szukać wielokrotnych transakcji nieruchomości.

Kiedy znajdziesz umowę, mechanika będzie działać w ten sposób:

House is worth $100,000

You purchase for $60,000

Uncle Bob loans $60,000

Money out of pocket $0

Profit From “No Money Down” Deal

Teraz, że jesteś właścicielem domu, czekasz od 6 do 12 miesięcy na coś, co nazywa się zbiór tytułu, a następnie idziesz do swojego brokera hipotecznego i powiedz im, że chcesz zrobić refinansowanie. Chcesz uzyskać konwencjonalną hipotezę w wysokości 7%, aby zapłacić dziadka Boba w wysokości 10%. Bank będzie potrzebował oceny, a jeśli jesteś poprawny w swoich początkowych oceniach, ocena powinna wynosić 100 000 dolarów. Jeśli bank zgadza się udzielić pożyczki LTV na 70% oceny w wysokości 100 000 dolarów, to pożyczy Ci 70 000 dolarów. Załóżmy, że koszt zamknięcia wynosi 5000 dolarów, więc po zapłaceniu wujka Boba z powrotem 60 000 dolarów zostajesz z następującym scenariuszem:

House value $100,000

Bank Loan $70,000

Equity $30,000

Cash left over from refinance $5,000

Właśnie kupiłeś dom bez pieniędzy. A teraz masz 5000 dolarów w kieszeni i 30 000 dolarów kapitału w domu. To się nazywa niepokojąca inwestycja nieruchomości. Twoim wyzwaniem nie jest znalezienie wujka Boba. Znajduje się tu mnóstwo wujek Bob. Są one nazywane pożyczkodawcami lub prywatnymi inwestorami. Twoim wyzwaniem jest znalezienie domu o wartości 100 000 dolarów, który można kupić za 60 000 dolarów. To jest ciężka część. Aby to zrobić, będziesz musiał znaleźć niepokojącego sprzedawcę. Jeśli możesz nauczyć się, jak to zrobić, to nie będziesz miał problemu z znalezieniem pieniędzy.

Początkujący niepokojący inwestorzy nieruchomości uważają, że znalezienie pieniędzy i posiadanie dobrego kredytu stanowią przeszkody dla ich rozpoczęcia inwestowania w nieruchomości. To nie jest prawdą. Największą przeszkodą jest edukacja. Dowiedz się i zrozum, jak i dlaczego można kupić dom za 100 000 dolarów za 60 000 dolarów. Zrozum i dowiedzieć się, co jest nieszczęśliwy sprzedawca i dlaczego sprzedałby dom za mniej niż jego obecna wartość. Następnie wyjdź i zacznij szukać umowy. Kiedy znajdziesz jedną, zadzwoń do mnie. Może kupię ją od Ciebie.

Lex Levinrad jest inwestorem nieruchomości w pełnym wymiarze godzin od 2003 roku. Był zaangażowany w zakup, odkupienie, hurtowe sprzedaż, wynajem i sprzedaż setek domów w południowej Florydzie.

Lex jest założycielem i dyrektorem generalnym Distressed Real Estate Institute, który szkoli zacząć zniechęcać inwestorów nieruchomości o tym, jak znaleźć hurtowe oferty nieruchomości. Specjalizuje się w zakupie zamkniętych i bankowych domów REO i oferuje prywatne mentoring, wycieczki autobusowe, obozy lotnicze i kursy studiów domowych dla inwestorów nieruchomości.

Lex Levinrad jest osiągniętym narodowym mówcą publicznym i podzielił się sceną z niektórymi z najlepszych mówców nieruchomości w krajach. Lex Levinrad napisał liczne książki na temat nieruchomości i jest również założycielem Stowarzyszenia Inwestorów Nieruchomości (DREIA) oraz współzałożycielem Stowarzyszenia Inwestorów Nieruchomości Port St Lucie (PSLREIA).

Ten post został udostępniony przez REIClub.com.Prawo autorskie 2002-2011 Wszystkie prawa zastrzeżone. Opublikowany z pozwoleniem autora. Żadna część niniejszej publikacji nie może być kopiowana ani odtworzona bez wyraźnego pisemnego zezwolenia autora i/lub REIClub.com.

Z AAOA, krajowcy mają zasoby na ich palcach. Sprawdź naszą stronę Landlord Forms.

Amerykańskie Stowarzyszenie Właścicieli Apartamentów oferuje zniżki na produkty i usługi dla właścicieli terenów związane z inwestycjami w wynajem mieszkania, w tym formularze wynajmu, gromadzenie zadłużenia wynajmującego, sprawdzanie tła wynajmującego, ubezpieczenie i finansowanie. Dowiedz się więcej na stronie www.joinaaoa.org.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

You May Also Like